Andy Началось обсуждение Andy 5 года/лет назад

 Приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке жилья, как правило, безопаснее чем приобретение жилья в новостройке. Тем более актуальна покупка жилья на вторичном рынке в настоящее время, когда разница стоимости квадратного метра между квартирой в еще не построенном доме и в уже существующем не так значительна, как ранее. А если еще учесть, что покупка жилья в еще не построенном доме - это не столько покупка, сколько азартная игра, где нет никаких гарантий получить так долго ожидаемую квартиру (о чем свидетельствует богатая судебная практика в области инвестиционных договоров), то многие предпочитают в последнее время заплатить чуть дороже, но сразу стать собственником, пусть не новой, но зато своей квартиры.

 

 Однако и при таком выборе покупателя не всегда ждет желаемый результат, т.к. приобретение жилья на вторичном рынке имеет свои особенности и не гарантирует вам, что вы не будете обмануты мошенниками либо просто не попадете в ситуацию, при которой из-за неправильного оформления документов или по иным причинам останетесь без квартиры, или вынуждены будете много лет ходить по судам, доказываю свою правоту. Безусловно, приобретая квартиру через крупное агентство, именно крупное, в штате которого есть «натасканные» юристы, вы подвергаетесь меньшему риску, нежели будете сами покупать квартиру или доверитесь не имеющим в штате профессионального юриста мелким риэлторским компаниям, которые, даже зная определенные моменты практической деятельности в силу своего опыта, не имеют элементарных знаний в области договорного права, и последствий расторжения и признания недействительными сделок, подвергают своих клиентов, даже сами того не подозревая, в большому риску. Но ни один риэлтор, ни одна самая крупная компания никогда не даст клиентам стопроцентную гарантию чистоты сделки. Определенный риск есть всегда, а потому, прежде чем произойдет сделка, необходимо тщательно проверить все документы на квартиру и проработать возможные варианты развития событий в будущем.

  1. Итак, проверка юридической чистоты квартиры. Что следует первым делом проверить при покупке квартиры.

 

  а) Обратите внимание на цену жилья - если она ниже обычной больше, чем на 5-10% , есть повод для беспокойства, значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.

 

  б) Второе, на что следует обратить внимание - это число продаж данной квартиры. Чем более собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем запроса вписки из ЕГРП. Однако недостатком такого способа является длительность выдачи вписки, большие очереди, неполнота информации. Не стоит отчаиваться, любое уважающее себя риэлторское агентство или правовая организация может установить данные по количеству продаж приобретаемой недвижимости в полном объеме за сутки.

 

  в) Собственник - это тот человек, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить мед. учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.

 

  г) Затем, если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.

 

  д) Всегда важно изучить расширенную выписку из домовой книги. Были ли в квартире прописаны дети, если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру, если эта квартира была приватизирована. Если не использовали, то приобретатель данной квартиры будет находиться под угрозой 10 лет с момента, когда такому несовершеннолетнему исполнится 18 лет. Именно такой срок исковой давности предусмотрен нашим гражданским законодательством, чтобы признать приватизацию покупаемой вами квартиры недействительной полностью или в части.

  Необходимо в выписке из домовой книги посмотреть, когда и куда были выписаны несовершеннолетние, т.к. уже сложилась судебная практика признающая, что выписка несовершеннолетних не лишает их права на пользование данной квартирой.

  Стоит знать, что все сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны были совершаться с согласия органов опеки и попечительства.

  С конца декабря 2004 года эти правила несколько изменены гражданским законодательством. Теперь на основании ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ при продаже собственности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие только родителей. При продаже недвижимости несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет потребуется согласие органов опеки.

  Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли выписан после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы бывший член семьи собственника, и есть ли заверенное согласие данного лица, отбывающего наказание, на приватизацию продаваемой вам квартиры. Если такого согласия нет, то освободившись из мест заключения, бывший или настоящий член семьи собственника, сможет признать сделку приватизации квартиры недействительной.

  е) Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

 

  ж) Если вы приобретаете квартиру у лица, действующего по доверенности, то необходимо убедиться, что собственник жив - здоров и прекрасно себя чувствует. И вообще стоит поинтересоваться, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть убедительными. В нашей практике не раз были случаи продажи квартиры от имени недееспособного или продажа осуществлялась от имени собственника, который уже более 5 лет как скончался. В таких примерах часто бывают замешаны должностные лица медицинских учреждений, ДЭЗов, паспортных столов и, конечно, нотариусы.

 

  з) Важной информацией является информация по спору на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росрегистрацию (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

 

  и) Можно также поговорить с соседями приобретаемой недвижимости и с участковым милиционером. От этих лиц, непосредственно наблюдающих и знающих о судьбе квартиры, можно многое выяснить о чистоте продаваемой квартиры (комнаты).

 

  2. Заключение и непосредственное оформление договора.

 

  Чтобы заключить договор, достаточно в простой письменной форме изложить все его условия, подписать его и со всеми необходимыми документами отдать в управление федеральной регистрационной службы по месту нахождения квартиры. К помощи нотариуса прибегать обязательно только при заключении договора Ренты, по иным договорам нотариальная форма заключения договора не обязательна. Однако если у Вас все же есть определенные сомнения по поводу возможной оспоримости сделки, договор лучше заверить нотариально. Если есть недоверие к другой стороне договора, а недоверие при больших деньгах - это обычное дело, то, как правило, стороны договариваются расплачиваться через банковскую ячейку или непосредственно через кассу риэлторского агентства. В последнем случае агентство должно быть крупным и солидным, иначе однодневная фирма просто скроется с вашими деньгами.

 

  Иногда риэлторские агентства оформляют не те сделки, которые клиенты реально хотели оформить. Т.е. мена, как правило, происходит путем двойной купли-продажи. Купля-продажа в определенных случаях оформляется как дарение. Возможны на практике любые варианты оформления сделок, вызванные необходимостью для разрешения каких-либо сложностей, не дающих или затрудняющих исполнение сделки в том виде, в каком реально совершают ее стороны.

 

  В таких случаях человека, приобретающего жилье, может поджидать опасность с двух сторон.

 

  а) При работе непосредственно с риэлторской компанией оформляется определенный договор, в котором риэлторы обязуются с клиентом провести определенную сделку. При этом клиент при заключении такого договора вносит аванс и берет на себя определенные обязанности по исполнению договора, если он отказывается от его исполнения, то аванс ему не возвращается. В этом случае стоит опасаться того, что, если вы заключаете договор с крупным риэлторским агентством или просто с риэлтором, у вас могут возникнуть проблемы, т.к. вы обязуетесь по предварительному авансовому договору заключить в будущем не ту сделку, на которую рассчитывали стороны, а если вы передумаете или это станет невозможным, то аванс к вам уже не возвратиться. Таким образом, вы заключаете договор и оплачиваете по нему деньги заведомо не собираясь выполнять его условий.

 

  б) Заключая в действительности не тот договор, который реально осуществляется между сторонами, каждая из сторон рискует в дальнейшем тем, что такая сделка будет признана по заявлению любой из сторон недействительной с момента ее совершения. Гражданское законодательство (ст. 170 ГК РФ) определяет ничтожной ту сделку, которая совершается с целью прикрыть другую сделку, с момента ее совершения.

  3. Если кто-то оспаривает сделку. Как отстоять свои права.

 

  В зависимости от обстоятельств правоотношений и существа сделки может возникнуть ситуация при которой все же кто-то оспаривает ваше право на приобретенную вами квартиру. Здесь значительную роль будут играть следующие факторы:

 

  а) Если ставится вопрос о признании сделки притворной - какие есть доказательства ничтожности сделки. Например, на притворность договора дарения может указывать договор аренды банковской ячейки, подтверждающий передачу денег и т.п. На основании ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать основания своих требований иначе они просто не будут удовлетворены.

 

  б) На сколько вы добросовестный приобретатель и как сможете доказать, что при покупке спорной квартиры не знали и не могли знать о незаконности совершаемой сделке.

 

  В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного гражданским законодательством. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

 

  Для того, чтобы вы смогли это доказать, сразу при совершении сделки необходимо отмести самые явные предложения, которые ясно дают понять их незаконность или возможность оспаривания. Если для вас это "дремучий лес", то лучше обратиться к помощи профессионала.

 

  Так же фигура добросовестного приобретателя возникает если квартира была Вами перепродана другому лицу. Данное лицо не обязано было проверять законность заключенной Вами ранее сделки и имущество не может быть у него истребовано кроме случая, когда оно выбыло помимо воли обращающегося в суд собственника (по поддельной или отмененной доверенности, или в тот момент, когда лицо не могло осознавать значения своих действий и руководить ими)

 

  в) Сколько времени прошло с момента совершения сделки - не прошел ли срок исковой давности по данному спору. Этот момент достаточно важен, т.к. он позволяет вам просить суд применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в иске.

 

  г) Ну и, конечно же, во многом зависит, на сколько вы своевременно обратитесь за специальной юридической помощью, и на сколько эта помощь будет профессиональной. Тысячи случаев встречали мы в нашей практике, когда людям приходится очень дорого расплачиваться из-за, казалось бы, пустяковой мелочи, которую непрофессионал никогда и не увидит, но в дальнейшем эта мелочь просто не позволяет претендовать на то, на что вы рассчитывали. Так же очень часты случаи, когда люди обращаются в суд или их привлекают в процесс в качестве ответчиков, и они по своей юридической безграмотности проигрывают дела, которые просто невозможно проиграть.

 

  Приобретение недвижимости - это не простая покупка каких-либо дешевых бытовых предметов. Такая сделка может таить в себе множество непредсказуемых опасностей: как чисто мошеннические действия, так и простейшую безграмотность сторон и посредников, оборачивающуюся в последствии плачевными последствиями для покупателя недвижимости. Суммы, фигурирующие при таких сделках весьма значительны и копятся они порой десятилетиями, чтобы обеспечить себя в старости или своих детей в молодости отдельным жильем. А потому к таким видам сделок необходимо подходить очень серьезно. Тщательно проверить всю информацию по квартире, ее собственнику и посреднику. Можно прибегнуть к дополнительной помощи юриста, который смог бы объективно проконтролировать проводимую сделку, или оценил действия работающего риэлтора. Если у вас возникли какие-либо сомнения, лучше обратиться к специалисту. И самый главный совет в таких делах - это ни в коем случае не торопиться с оформлением, торопливость в делах по приобретению жилья - залог неудачи.

 

Автор: Сухов О. В.

Видео

Смотреть все видео